Zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus wurde im Jahr 2019 ein neuer § 7b EStG eingeführt.

Der Wohnungsneubau soll durch die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungen im unteren bis mittleren Preissegment gefördert werden. Danach können für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen in einem EU-Mitgliedstaat (= einschließlich Inland) oder einem Staat, der in vergleichbarer Weise Amtshilfe leistet, im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden 3 Jahren auf Antrag Sonderabschreibungen bis zu 5 % jährlich zusätzlich zu der „normalen“ Gebäudeabschreibung von 2 % in Anspruch genommen werden (neuer § 7b EStG) bis zu 28 % AfA in den ersten 4 Jahren. Nach Ablauf des vierjährigen Begünstigungszeitraums wird der Restwert, verteilt auf die Restnutzungsdauer von regelmäßig 46 Jahren, linear abgeschrieben.
Gefördert werden sowohl die Schaffung von neuem, d. h. zusätzlich und erstmalig geschaffenem Mietwohnraum im Zusammenhang mit dem Neubau von Gebäuden als auch die entsprechenden Baumaßnahmen in bestehenden Gebäuden (wenn z. B. ein Ladenlokal in eine neue Mietwohnung umgebaut oder wenn ein Altbau um eine oder mehrere Mietwohnungen erweitert wird.) Die Anschaffung einer neuen Wohnung wird nur gefördert, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt.

Um in den Genuss der (bis zum 31.12.2026 befristeten) Sonderabschreibung zu kommen, sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

  • Der Bauantrag oder die Bauanzeige (nicht die Fertigstellung) muss nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt werden; maßgebend ist der Eingangsstempel der zuständigen Behörde.
  • Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen EUR 3.000,00 pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen ==> sogenannte Baukostenobergrenze ==> zu den Anschaffungskosten zählen auch die typischen Anschaffungsnebenkosten wie z. B. Maklergebühren, Provisionen, Notargebühren, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer, Gerichtskosten, Vermessungskosten, Gutachterkosten, aber ohne Boden und Außenanlagen.
  • Zur sachgerechten Ermittlung der Baukosten je Quadratmeter (Wohn-)Fläche des zu fördernden Objekts kann alternativ auch die Bruttogrundfläche (BGF) des aufgrund der Baumaßnahme entstandenen Gebäudes für die Prüfung der Kostenobergrenze herangezogen werden.

Die neue Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Nicht als Wohnzwecken dienend gelten solche Wohnungen, die nur zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, wie z. B. Ferienwohnungen.
Die nicht vollentgeltliche Überlassung hat auf die Förderung durch § 7b EStG keine Auswirkung, wenn die Wohnung für mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete vermietet wird. Die 66 %-Grenze ist dabei nach den zu § 21 Abs. 2 EStG bekannten Grundsätzen zu prüfen. Wird die Wohnung für weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete vermietet, wird die Sonder-AfA nach § 7b EStG im Ergebnis auf den entgeltlichen Teil der Vermietung gekürzt. Auch in diesem Fall wird § 7b EStG dem Grunde nach angewandt, allerdings der Höhe nach nur anteilig (soweit entgeltlich vermietet wird) gewährt. Ein nur vorübergehender Leerstand schadet nicht. Eine Mietobergrenze ist nicht vorgesehen.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf EUR 2.000,00 je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich Nebenräumen, z. B. Keller- oder Abstellräume, gemeinschaftlich genutzte Räume im selben Gebäude, Stellplätze in Tiefgaragen sowie die zu einem Gebäude gehörenden Garagen, begrenzt.
Folgendes ist noch zu beachten: Die Sonderabschreibungen können letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 geltend gemacht werden, das gilt selbst dann, wenn der vierjährige Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums bestimmt sich die AfA nach dem Restwert und der Restnutzungsdauer, was dann einem Abschreibungssatz von jährlich 1,56 % entspricht.

Eine bereits in Anspruch genommene Sonderabschreibung ist rückgängig zu machen, wenn die begünstigte Wohnung innerhalb von 10 Jahren nicht mehr dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet wird (z. B. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, unentgeltliche Überlassung, Umwidmung zur Ferienwohnung, Vermietung zu betrieblichen Zwecken, „steuerfreie“ Veräußerung) oder steuerfrei veräußert wird oder wenn die Baukostenobergrenze von EUR 3.000,00 pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb des 4-jährigen Abschreibungszeitraums durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird. Soweit durch die Rückgängigmachung der Sonderabschreibung Steuernachzahlungen entstehen, sind diese regelmäßig mit 0,5 % pro Monat zu verzinsen.

Die Sonderabschreibung ist nicht auf Bauherren beschränkt. Sie steht auch dem Käufer einer neu hergestellten Wohnung zu, wenn der sie im Jahr der Fertigstellung erwirbt. Dann erhält der Bauherr aber keine Sonderabschreibung. Für die Gewährung der Sonderabschreibung ist die Einhaltung der De-minimus-Verordnung zu beachten. Entsprechend wird die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nur gewährt, wenn der wirtschaftliche Vorteil aus der vorgezogenen höheren Abschreibungsmöglichkeit innerhalb von 3 Jahren den Betrag von EUR 200.000,00 nicht übersteigt. Für die Ermittlung des sich aus der Sonderabschreibung (§ 7b EStG) ergebenden Beihilfewertes ist nicht die Sonderabschreibung selbst, sondern nur der relevante wirtschaftliche Vorteil, der durch die vorgezogene höhere Abschreibungsmöglichkeit entsteht, einzubeziehen.